Em uma manhã de assembleia no centro de São Paulo, imagine uma cena com mais tensão que concreto. Salas cheias, advogados com pilhas de documentos, investidores medindo palavras. No telão, uma história de ascensões e quedas contada por números.
Estamos falando da Gafisa, construtora que já foi vitrine do boom imobiliário, naufragou na virada de ciclo, virou alvo de disputas societárias e hoje tenta reerguer operação e reputação ao mesmo tempo.
A narrativa cabe em três atos que vão do auge que precede a rachadura, passando pelo labirinto de poder em torno do controle e desaguando na rotina de obra e venda que tenta sobreviver ao barulho. Vale entender melhor essa história do início.
O começo da rachadura
A implosão da Gafisa começou quando a empresa se esticou além do que conseguia administrar, com a aquisição e posterior cisão da Tenda, margens comprimidas e um efeito dominó bem brasileiro chamado distrato. Distrato, para quem não está familiarizado, é o cancelamento do contrato de compra do imóvel pelo cliente, que devolve a unidade e, muitas vezes, exige a devolução parcial do que pagou. Quando o ciclo azeda, o volume de distratos explode e corrói caixa, receita e confiança.
No fechamento de 2016, já após a cisão da Tenda, a Gafisa registrou prejuízo líquido de R$1,22 bilhão. Não foi só contábil, uma vez que a base de acionistas se fragmentou, a percepção de risco aumentou e o papel ficou mais sensível a qualquer manchete. Para completar, o pano de fundo macro não ajudava. Entre 2014 e 2017, o setor conviveu com juros altos, crédito mais caro e consumidores adiando compra, um ambiente que acelera esses distratos e empurra estoques para frente.
No agregado do mercado, lançamentos e vendas só voltariam a ganhar tração em 2025, com alta de 6,8% e 9,6% no primeiro semestre, segundo a CBIC. Sinal de um ciclo que começou a destravar bem depois da tempestade que pegou a Gafisa.
A guerra pelo leme
Controle societário, quando o preço cai e a governança tem frestas, vira quase um episódio de série. Em 2018, a gestora GWI, do investidor Mu Hak You, conseguiu destituir o conselho e indicar a maioria dos membros. Meses depois, desfez a posição.
Em fevereiro de 2019, a gestora vendeu 14,6 milhões de ações (cerca de 33,7% do capital à época) por R$131,4 milhões, encerrando a ofensiva e o período de Mu Hak You na presidência do conselho. O enredo não acabou ali e a partir de 2022, a Esh Capital iniciou uma cruzada contra a administração, argumentando que veículos ligados a Nelson Tanure teriam ultrapassado o gatilho da chamada poison pill sem fazer uma oferta pública aos demais acionistas.
Para traduzir novamente, poison pill é uma cláusula comum em estatutos de empresas listadas que busca proteger os minoritários: se alguém ultrapassa um certo percentual do capital, deve fazer uma oferta para todos, em condições definidas. É uma espécie de freio para tomadas hostis e uma régua de preço quando o capital está disperso. Já proxy fight é a guerra de procurações em assembleia, quando grupos disputam, voto a voto, quem escolhe conselho e executivos.
Em março de 2024, o conflito ganhou juízo e regulador, já que a CVM considerou irregular uma assembleia convocada por acionistas dissidentes. Dias depois, a 2ª Vara Empresarial de São Paulo concedeu tutela reconhecendo que a companhia não tinha obrigação de realizar aquela AGE. A reunião marcada para 26 de abril foi cancelada. No curto prazo, as ações oscilaram ao sabor das notícias e no longo, o recado institucional foi de que sem rito não há deliberação.
Durante a batalha de procurações, um investidor apelidado de “elemento surpresa” (mas com nome e sobrenome: Pedro Novellino) apareceu e saiu em poucos dias, com ganho estimado de R$44 milhões. Foi um capítulo ruidoso e útil para lembrar que, em momentos de disputa, o pregão amplifica cada vírgula. No entanto, episódios assim não resolvem caixa, obra ou governança, eles só deixam o enredo mais barulhento.
Entre o fórum e o canteiro
No quarto trimestre de 2024, a Gafisa reportou vendas líquidas de R$269,6 milhões, alta de 129,8% sobre o mesmo período do ano anterior, e VSO de 14%. VSO é a velocidade de vendas sobre a oferta do estoque e traduz se os apartamentos encalham ou giram.
No mesmo trimestre, a companhia divulgou lucro líquido ajustado de R$58 milhões e entregas somando R$1,2 bilhão no ano, o maior patamar em cinco exercícios. Os números foram divulgados pela companhia e repercutidos pela imprensa especializada em janeiro de 2025. É tração comercial de curto prazo, ainda sob um balanço pressionado por custo de capital e litígios. Além disso, mostra que enquanto advogados trocam petições, a vida real precisa acontecer.
Janeiro de 2025 apresentou números, mas trouxe também mais tensão, culminando com um novo pedido de falência em juízo, típico de períodos em que há fricções com credores e clientes. Esse tipo de processo costuma entrar no contencioso e seguir seu curso, mas pesa nas ações no dia e alimenta dúvidas sobre liquidez e endividamento. O resumo honesto é que a operação reagiu, mas a fotografia financeira ainda pede disciplina.
A gramática da governança
O caso virou material de estudo e curiosidade porque coloca, num só tabuleiro, estatuto, mercado e Judiciário. A poison pill de 30% está no centro das discussões e tem três objetivos clássicos. O primeiro é dar tratamento igual a todos os acionistas, em seguida, reduzir o efeito coercitivo de uma oferta e, por último, aumentar o poder de barganha da base.
O efeito colateral é fazer do jurídico uma arena permanente, já que qualquer disputa sobre quem ultrapassou o limite vira discussão de OPA e, portanto, de preço. Em português claro, a poison pill não evita toda disputa, mas aumenta o custo de quem quer tomar o controle sem conversar com todo mundo.
Outra peça dessa gramática é a própria assembleia, uma vez que quando a base está pulverizada, ganha quem organiza voto, conversa mais cedo, explica tese, alinha preço e tempo. Quando a base está em choque, sobram liminares e faltam consensos. E nessa história, a Gafisa experimentou as duas coisas.
Se analisarmos bem o setor, construtoras de média e alta renda vivem de um tripé formado por terreno, crédito e velocidade de venda. No momento em que os juros sobem e o crédito fica caro, o consumidor adia a compra e a empresa precisa de mais capital para rodar o mesmo negócio. Se o estoque cresce e a VSO cai, o caixa sofre. Nesse contexto, vale observar que as estratégias divergem.
Em 2025, por exemplo, a Tecnisa anunciou a venda de terrenos para a Cyrela para levantar caixa e reorganizar o portfólio. O acordo poderia chegar a R$510 milhões (R$450 milhões à vista + até R$60 milhões condicionais), segundo comunicados e veículos do setor.
É uma cartilha defensiva que algumas companhias adotam em períodos de aperto. Outras tentam avançar no alto padrão para melhorar margem, como a Gafisa flertou ao anunciar lançamentos mais caros. Não existe resposta única, mas uma combinação de preço, localização, reputação de entrega e custo do dinheiro.
O que os números contam hoje
O retrato de curto prazo é misto, com sinais de reativação comercial, vendas crescendo, VSO melhor e um lucro ajustado trimestral que indica controle de despesas pontuais. Do outro lado, há um contencioso de grande volume, custo financeiro alto e uma agenda de governança que continua quente.
Para investidores, a leitura mais útil é separar ruído de tendência. Ruído é a manchete que sobe e desce o preço do papel em dois pregões. Tendência é geração de caixa sustentada, redução de litígios, alavancagem em queda e obra que entra no prazo e com margem defendida.
A Gafisa, neste momento, depende menos de uma virada cinematográfica e mais de rotina. Vender com velocidade saudável, gastar menos para construir, entregar no tempo, organizar o jurídico e negociar o passivo. O resto é paciência de ciclo e respeito ao rito. Se essas engrenagens se alinham, o pregão acompanha. Se não, as assembleias continuam lotadas e a história segue no mesmo lugar.
