Gire o dado… ande duas casas. Você parou numa propriedade que já tem dono, o mesmo que domina todos esses quarteirões de mesma cor. Tem até construção no terreno… o jeito é pagar o aluguel para ficar aqui. Três casas à frente, nova parada, novo dono. Terreno também já comprado, aluguel mais alto, mas “é a região”, dizem, como quem explica o inevitável.
Quem já jogou Banco Imobiliário sabe que o objetivo é comprar os imóveis do tabuleiro, construir casas e hotéis, cobrar aluguéis e terminar com todo o dinheiro dos adversários. Até lá, é preciso estratégia para ocupar bem os espaços e gerir os negócios.
Na vida fora da caixa do jogo, quem começou cedo e soube onde pisar, ergueu um império de concreto, vidro espelhado e contratos longos. Império este que fatura com o desejo alheio de estar nos lugares certos, com o CEP que importa. Às vezes, os donos até vendem partes do portfólio, mas só quando as cifras milionárias são suficientes para comover.
Descubra quem são os donos dos endereços mais cobiçados do mercado imobiliário corporativo de São Paulo, da Faria Lima à Avenida Berrini, bem como de galpões logísticos cada vez mais procurados pelo e-commerce no Brasil.
CEP Faria Lima
Com cerca de 5 km de extensão, a Avenida Faria Lima se firmou como um dos eixos corporativos mais cobiçados de São Paulo. Empreendimentos de alto padrão abrigam escritórios de grandes nomes da tecnologia, do setor financeiro, jurídico e da indústria. O metro quadrado é valioso e disputado a ponto de ter até fila de espera por um lugar.
A combinação entre escassez de terrenos e a oferta limitada de novos edifícios comerciais de qualidade faz com que os preços de locação sigam subindo. Permanecem no tabuleiro aqueles que têm fôlego, como grandes bancos, escritórios de advocacia de renome e gigantes da tecnologia e da indústria.
Entre os edifícios que marcam a paisagem da Faria Lima, estão o Birmann 32, conhecido como o “prédio da Baleia” , o Faria Lima Plaza, sede da Uber e da Shopee, e o imponente Pátio Malzoni, que reúne nomes como Google, BTG Pactual e Banco Master.
Para se ter ideia do valor em jogo, os imóveis comerciais mais disputados da avenida chegam a render aluguéis entre R$ 250 e R$ 300 por m², valor que chega até três vezes acima da média praticada em São Paulo, que gira em torno dos R$ 100 por m². Quem chegou primeiro se posicionou e, atualmente, lucra com os altos aluguéis.
Mas quem são esses donos?
Em 2024, um levantamento da consultoria JLL revelou quem são os donos por trás de alguns dos imóveis mais valorizados da Avenida Faria Lima. A lista inclui pesos-pesados do mercado nacional, como o Grupo Partage, e do internacional, como Brookfield, BlueStone Investimentos e o banco JP Morgan.
O Grupo Partage, comandado pelo empresário Ricardo Baptista, apostou na região quando ela ainda engatinhava rumo à verticalização corporativa e colhe os frutos dessa visão a longo prazo. O grupo detém 51% do Birmann 32, além de participações nos edifícios Birmann 29 e 31. Divide também a propriedade do Faria Lima Square com a canadense Brookfield.
A Brookfield, aliás, é uma das maiores investidoras estrangeiras em imóveis no Brasil. A gestora tem um portfólio avaliado em R$ 27 bilhões no país, com edifícios estratégicos na própria Faria Lima, como o 3.400, 3.500 e 3.600. Em uma das maiores transações do setor em 2025, o Itaú BBA comprou o prédio de número 3.500 por R$ 1,46 bilhão, o equivalente a R$ 58 mil por m².
Em 2021, a canadense adquiriu a participação majoritária em diversos edifícios da região junto à Syn, empresa fundada pelo sírio radicado no Brasil, Elie Horn. O negócio de R$ 1,77 bilhão envolveu partes do Faria Lima Square e do Faria Lima Financial Center.
A retomada das lajes corporativas
Fora do eixo de ouro da Faria Lima, outras avenidas voltam a despertar o interesse das grandes empresas. A Avenida Berrini é um exemplo, ajudando a reaquecer o setor com as lajes corporativas de padrão A+. Com qualidade e custos mais baixos, passa a ser alvo do mercado corporativo.
No segundo trimestre de 2024, por exemplo, o preço médio do aluguel por metro quadrado na Berrini foi de cerca R$ 97,37, basicamente um terço dos valores praticados na Faria Lima. A diferença de preço tem reacendido o interesse de multinacionais e grandes corporações pela região, que já foi um dos centros corporativos mais importantes da capital paulista.
Entre os principais “donos” da Berrini está o fundo imobiliário Pátria Edifícios Corporativos (HGRE11), gerido pela Pátria Investimentos. Especializado em lajes comerciais de alto padrão, o fundo mantém uma presença estratégica na avenida, se aproveitando da retomada da demanda por espaços amplos e bem localizados.
Além de lucrar com aluguéis, o fundo também lucra milhões com vendas de propriedades. Em maio de 2025, o HGRE11 concluiu a venda de quatro conjuntos comerciais no edifício Berrini One, ativos que estavam no portfólio desde 2018. A operação movimentou R$ 68,1 milhões e gerou um lucro de R$ 15,6 milhões para o fundo. Ao todo, são 7.836 m² de área bruta locável no prédio, mantidos sob sua gestão.
Do escritório ao galpão logístico
Saem de cena o terno e a gravata dos escritórios e entram os uniformes e as empilhadeiras dos centros de distribuição. Em um outro tabuleiro longe das avenidas espelhadas, o jogo também está sendo bem jogado. Os galpões logísticos seguem em alta, impulsionados pela explosão do e-commerce no Brasil desde a pandemia de Covid-19. A vacância, cada vez mais baixa, é reflexo direto dessa demanda crescente.
No segundo trimestre de 2025, o setor bateu recorde, com de 7,7% entre abril e junho, o menor índice já registrado, segundo levantamento da consultoria Binswanger Brazil. No trimestre anterior, o índice foi de 7,9%. O mercado está tão aquecido que empresas têm alugado espaços ainda na planta, no movimento conhecido como “pré-locação”. Dos 4,2 milhões de metros quadrados em construção com entrega prevista até 2026, 26% já estão reservados.
Os quatro maiores ocupantes de galpões logísticos no Brasil são do setor do comércio digital: Mercado Livre, Shopee, Amazon e Magazine Luiza. O Mercado Livre lidera desde 2015, com mais de 2 milhões de m² locados. A Shopee, que chegou ao país em 2019, ocupa a segunda posição, com 830 mil m². Empresas como DHL, Assaí Atacadista, Ambev e Coca-Cola também estão entre as 10 mais locatárias.
São Paulo continua sendo o coração logístico do país. No segundo trimestre deste ano, o estado registrou uma taxa de ocupação de 91%, segundo dados da consultoria JLL. A desenvolvedora e operadora de galpões logísticos GLP Brasil, agora incorporada à Ares Management Corporation, é destaque entre os “donos” de alguns desses empreendimentos. Eles apresentam números ainda mais expressivos: 94% de ocupação média nos empreendimentos sob a gestão no estado.
Além da GLP Brasil, outros nomes também ocupam posições de destaque no mapa da logística nacional. O Grupo CB, da família Klein, mantém um portfólio que vai de galpões industriais a centros de distribuição e escritórios corporativos. No universo dos fundos imobiliários, BTG Pactual LOG CP (BTLC11) e XP Log (XPLG11) lideraram as aquisições em 2024, com cerca de 259 mil m² e 220 mil m², respectivamente. O FII Golgi, da Arch Capital, aparece em seguida, com 110 mil m² adquiridos.
Completam o cenário nomes como CSHG Logística (HGLG11), VINCI Logística (VILG11) e Bresco Logística (BRCO11), todos com patrimônio bilionário e forte presença em polos logísticos estratégicos. Nos bastidores desse mercado, a jogada também é sobre quem tem as chaves dos grandes armazéns.
